Thị trường địa ốc 2012: Hai kịch bản một kỳ vọng

Bất chấp những lời khẩn cầu từ Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS Việt Nam và các nhà đầu tư địa ốc, tỷ trọng tín dụng cho BĐS của các ngân hàng thương mại tính đến ngày 31/12/2011 là 16%, có nghĩa là không có sự nới lỏng nào từ phía Ngân hàng Nhà nước. Nguồn cung tiền trong năm 2012 cũng được giới hạn ở mức 14 - 16% và tỷ lệ tăng trưởng tín dụng cả năm được giới hạn ở mức 15 - 17%, tùy thuộc vào mức độ an toàn tín dụng của từng ngân hàng. Đây không phải là nguyên nhân khiến thị trường BĐS “lâm bệnh”, nó giống như một phép thử đối với các chủ đầu tư, dự án BĐS và các ngân hàng thương mại có đầu tư quá nhiều vào lĩnh vực rủi ro này hay không.

Kết quả là, nửa cuối năm 2011, thị trường chứng kiến đà giảm không phanh của bất động sản sau nhiều năm tăng giá. Kèm theo các thông báo giảm giá, doanh nghiệp cũng nêu rõ các khoản nợ ngân hàng đáo hạn, các khoản lỗ hàng chục tỷ đồng mà họ phải đối mặt và phải bán để “cắt lỗ”.

Có hai luồng ý kiến về nguyên nhân dẫn đến tình trạng bết bát của thị trường BĐS. Thứ nhất, đó là hệ quả của chính sách thắt chặt tín dụng, chống lạm phát của Chính phủ. Thứ hai, thị trường đến giai đoạn “sàng lọc”.

Lập luận thứ hai có vẻ có lý hơn, khi mà không lâu trước đó, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả ngân hàng đã từng kiếm bộn tiền từ việc mua đi bán lại dự án BĐS. Có một thời kỳ, người người, nhà nhà lao vào kinh doanh BĐS với những khoản lợi nhuận khổng lồ. Khoản lợi nhuận đó đủ sức làm mờ mắt nhà đầu tư trước những cảnh báo của các chuyên gia về những rủi ro phía sau các bản hợp đồng kinh doanh BĐS sẽ gây ra cho cả nền kinh tế. Câu hỏi lớn nhất đặt ra cho các nhà đầu tư lúc này là, thị trường BĐS năm 2012 sẽ đi về đâu (?)!         

Theo TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, thị trường BĐS năm 2012 sẽ chịu tác động của hai yếu tố. Một là, tình hình kinh tế thế giới, trong đó, những diễn biến của thị trường BĐS thế giới sẽ có tác động rất lớn tới thị trường BĐS trong nước. Hai là, tình hình và chính sách tế kinh vĩ mô của Việt Nam, đặc biệt là các chính sách tiền tệ, tài chính.     

Vì vậy, TS. Trần Kim Chung cho rằng, rất khó đoán định được một cách chắc chắn kịch bản nào sẽ xảy ra đối với thị trường địa ốc, bởi mỗi giả định đều chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Nếu thị trường tiếp tục đi xuống và không thể tìm được động lực hỗ trợ, thì đổ vỡ sẽ xảy ra (tuy rất ít khả năng). Ngược lại, thị trường sẽ đi lên trong một chu kỳ tăng trưởng mới.

Năm 2012: tái cấu trúc để khơi thông dòng tiền

Theo TS. Trần Kim Chung, kịch bản tồi tệ nhất có thể xảy ra đối với thị trường BĐS năm 2012 là tình hình kinh tế thế giới tiếp tục bất ổn. Giá cả các hàng hóa cơ bản tăng cao. Tình hình kinh tế vĩ mô trong nước khó khăn, tăng trưởng kinh tế thấp, lạm phát ở mức cao. Chính phủ sẽ tăng cường siết chặt hơn nữa đối với đầu tư công, với tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại cho thị trường BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS sẽ không tìm thấy luồng tiền. Nếu kịch bản này xảy ra, thị trường BĐS sẽ lâm vào tình trạng suy thoái trầm trọng. Nhiều dự án sẽ bị đình đốn sẽ tạo ra một hệ lụy tất yếu về sự “khó ở” của các doanh nghiệp BĐS. Mặc dù sẽ xuất hiện giai đoạn suy thoái trầm trọng, nhưng có thể chưa đến mức đổ vỡ khó cứu vãn. “Để vượt qua khủng hoảng và tạo được một chu kỳ tăng trưởng mới, phải cần một giai đoạn kéo dài 2 – 3 năm để “lấy đà”. Đây là kịch bản không mong muốn nhất, nhưng có thể sẽ xảy ra”, ông Chung nói.       

Tuy nhiên, theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, giá BĐS giảm cũng tạo nên những giá trị tích cực. Đó là, với sự chấp nhận điều chỉnh mức lãi, thay vì đợi chết, tính thanh khoản của thị trường tăng tỷ lệ với sự “biết điều” của chủ đầu tư, hiệu ứng tích cực đầu tiên (tất nhiên chỉ diễn ra với những chủ đầu tư biết điều chỉnh hợp lý), họ có thể giảm thiểu số lỗ. Cùng với đó, các chủ đầu tư lại thu hút số tiền còn lại của khách hàng tham gia dự án của mình, thay vì tham gia  dự án khác; giảm thiểu số tiền lãi vay ngân hàng và quan trọng nhất là tạo thanh khoản cho thị trường và khơi thông dòng tiền cho doanh nghiệp. Vì vậy, ông Mai cho rằng, đã đành, việc giảm giá bán BĐS mang lại lợi ích cho người mua, nhưng cũng khiến người bán có nguồn vốn để xử lý các khó khăn trước mắt. Những diễn biến đó sẽ tạo nên điểm kết thúc dứt điểm cho dự án, tạo cơ hội cho doanh nghiệp tái cấu trúc và có nguồn vốn đầu tư vào các cơ hội tốt hơn.

Theo TSKH. Đặng Hùng Võ, thực hiện các giải pháp kiềm chế lạm phát theo tinh thần của Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ, trong đó có việc “hạ nhiệt” thị trường BĐS, là nhiệm vụ của cả xã hội và hệ thống chính trị, bởi người được hưởng lợi chiếm đa số trong cộng đồng. “Thị trường đang lột xác để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe khoắn hơn và vì quyền lợi của đại đa số những người có nhu cầu nhà ở thực sự”,  ông Võ chia sẻ.